Le logement du défunt en Suisse : bail, propriété, assurance ménage

💚 Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession en Suisse 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

En Suisse, le sort du logement du défunt est encadré par le Code des obligations (CO) pour la location et le Code civil (CC) pour la propriété. Le droit suisse offre aux héritiers une option de résiliation extraordinaire spécifique en cas de décès — connue sous l'article 266i CO.

Cas 1 — Le défunt était locataire

Résiliation extraordinaire art. 266i CO

L'article 266i du Code des obligations suisse prévoit que en cas de décès du locataire, les héritiers peuvent résilier le bail de manière extraordinaire :

• Préavis légal : généralement 3 mois pour fin du mois suivant
• Sans devoir payer d'indemnité de résiliation
• Sans devoir respecter la durée minimale du contrat

Cette résiliation extraordinaire est un droit des héritiers ; ils peuvent aussi continuer le bail s'ils le souhaitent.

Si le conjoint survivant occupait le logement

Le conjoint marié ou partenaire enregistré vivant dans le logement bénéficie d'une protection particulière :

• Reprise du bail quasi automatique (art. 121 CC pour les époux)
• Notification au bailleur avec acte de décès + livret de famille / certificat de partenariat
• Continuité du loyer à son nom

Logements subventionnés (HLM suisses)

Pour les logements à loyer modéré subventionnés par les cantons :

• Continuité possible pour le conjoint, le partenaire enregistré, ou les enfants
• Conditions de revenus à respecter pour conserver la subvention
• Démarche via le service du logement cantonal ou la régie

Représentation par l'ASLOCA

L'ASLOCA (Association suisse des locataires) peut accompagner les héritiers et le conjoint survivant pour faire valoir leurs droits — particulièrement utile en cas de conflit avec le bailleur.

Cas 2 — Le défunt était propriétaire

Inscription au registre foncier

Le bien immobilier doit être transféré au registre foncier au nom des héritiers (ou du nouvel acquéreur si vente). Cette inscription nécessite :

• Certificat d'héritier délivré par l'autorité cantonale
• Acte de partage (notaire) ou convention d'attribution signée
• Paiement des droits de mutation cantonaux (variable, souvent 1-3,5 % de la valeur vénale)
• Quittance fiscale ou certificat de décharge fiscale

Évaluation du bien

Le bien est évalué à sa valeur vénale au jour du décès pour :

• Calcul des droits de succession cantonaux (si applicables — exonéré conjoint partout)
• Partage équitable entre héritiers
• Plus-value éventuelle en cas de vente ultérieure

Indivision successorale (communauté héréditaire)

Tant que le partage n'est pas fait, le bien est en communauté héréditaire :

• Décisions à l'unanimité
• Tous les héritiers solidairement responsables (charges, impôts, hypothèque)
• Sortie d'indivision : action judiciaire possible à tout moment (art. 604 CC)

Hypothèque (cédule hypothécaire)

L'hypothèque continue de courir. Les héritiers reprennent les obligations :

• Intérêts hypothécaires à payer
• Amortissement selon contrat
• Renégociation possible avec la banque (taux, conditions)

Propriété par étages (PPE) en Suisse

Si le défunt était propriétaire d'un appartement en PPE :

• Administrateur PPE à informer du décès
• Charges PPE (entretien, fonds de rénovation) restent dues par la succession
• Droit de vote en assemblée des copropriétaires transmis aux héritiers (mandataire si indivision)

Assurance ménage et assurance bâtiment

Assurance ménage (Hausratversicherung)

Non obligatoire dans la majorité des cantons (sauf cantons romands où l'assurance incendie est obligatoire via les Établissements cantonaux d'assurance — ECA Vaud, AISF Fribourg, etc.).

Au décès :

• Maintien du contrat au nom de la succession
• Notification à l'assureur
• Transfert au nouvel occupant ou résiliation une fois le logement libéré

Assurance bâtiment (Gebäudeversicherung)

Obligatoire dans 19 cantons via les Établissements cantonaux d'assurance. Le contrat suit le bien — automatiquement transféré au nouvel propriétaire au registre foncier.

Résidences secondaires (Lex Weber)

Si le défunt avait une résidence secondaire dans une commune à plus de 20 % de résidences secondaires (loi Weber depuis 2016) :

• Maintien possible si le bien était acquis avant la loi
• Transmission librement aux héritiers (pas de quota Lex Weber pour l'héritage)
• Restrictions si les héritiers veulent vendre à un étranger

Démarches pratiques au décès

• État des lieux photographique du logement dès le décès
• Conservation des contrats : bail, polices d'assurance, hypothèque
• Maintien des assurances et des charges courantes
• Inventaire complet des biens mobiliers (pour la succession)
• Vidage du logement avec accord unanime des héritiers

Questions fréquentes

Quel délai pour le logement après décès en Suisse

Variable selon les contrats : la LAMal est résiliable au 31 décembre (préavis au 30 novembre). Les complémentaires LCA demandent généralement un préavis de 3 mois avant fin d'année. En cas de décès, une résiliation extraordinaire est possible.

Faut-il rendre la carte d'assurance maladie suisse

Oui : restituer la carte à l'assureur LAMal du défunt et joindre l'acte de décès. La caisse annule le contrat et procède au décompte final.

Quels documents conserver après le décès

Au moins 5 ans : polices, primes payées, décomptes médicaux, certificats AVS, attestations LPP, bulletins de salaire récents — utiles pour la déclaration finale du défunt et les éventuelles révisions cantonales.

Le bénéficiaire reçoit-il des prestations de la caisse maladie

La LAMal n'inclut pas de prestation funéraire. Certaines complémentaires LCA peuvent prévoir un capital décès — vérifier dans les conditions de la police.

Bonnes pratiques en Suisse

1. 3 piliers : 1er pilier AVS (rentes de base), 2e LPP (prévoyance professionnelle), 3e individuel (3a lié / 3b libre).
2. Conjoint exonéré des droits de succession dans tous les cantons.
3. Certificat d'héritier délivré par autorité cantonale (juge de paix ou justice de paix selon canton).
4. Successions cantonales : barèmes très différents selon canton ; Schwyz, Lucerne, Obwald ont aboli les droits en ligne directe.
5. Donation entre vifs souvent préférée à la succession en Suisse pour optimisation fiscale.

Voir aussi le portail ch.ch.