Le logement d'un proche décédé en Suisse : que faire

Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession en Suisse 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Le logement de votre proche reste là, avec ses clés, son loyer, ses contrats. Personne ne s'attend à devoir s'en occuper si vite. Vous n'avez pas à tout régler aujourd'hui. On va y aller dans l'ordre.

En Suisse, le sort du logement dépend d'abord d'une chose simple : votre proche était locataire, ou propriétaire. Les deux situations suivent des règles différentes, encadrées par le Code des obligations pour la location et par le Code civil pour la propriété. Et le droit suisse vous laisse une porte de sortie particulière en cas de décès, l'article 266i CO. Je vous explique tout, cas par cas.

Votre proche était locataire

Le droit vous donne ici une vraie marge de manœuvre. Vous n'êtes pas pris au piège du bail.

L'article 266i du Code des obligations prévoit qu'au décès du locataire, les héritiers peuvent résilier le bail de manière extraordinaire. Concrètement :

• Préavis légal : généralement 3 mois pour la fin du mois suivant
• Sans devoir payer d'indemnité de résiliation
• Sans devoir respecter la durée minimale du contrat

C'est un droit, pas une obligation. Si vous préférez garder le logement, vous pouvez aussi continuer le bail. Rien ne vous force à choisir vite.

Si le conjoint survivant vivait là

Si vous habitiez le logement avec votre proche, votre situation est protégée. Le conjoint marié ou le partenaire enregistré bénéficie d'une protection particulière :

• Reprise du bail quasi automatique (art. 121 CC pour les époux)
• Notification au bailleur avec l'acte de décès et le livret de famille ou le certificat de partenariat
• Continuité du loyer à votre nom

Vous n'avez pas à craindre de devoir partir. Le bail vous suit.

Pour un logement subventionné

Pour les logements à loyer modéré subventionnés par les cantons, l'équivalent des HLM, la continuité reste possible pour le conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants. Il faut alors respecter des conditions de revenus pour conserver la subvention. La démarche passe par le service du logement cantonal ou par la régie.

Si le dialogue avec le bailleur se tend

L'ASLOCA, l'Association suisse des locataires, peut accompagner les héritiers et le conjoint survivant pour faire valoir leurs droits. C'est particulièrement utile si un conflit naît avec le bailleur. Vous n'avez pas à affronter ça seul.

Votre proche était propriétaire

Ici, les démarches sont plus longues, parce que le bien doit changer de nom. Prenez-les une à une.

L'inscription au registre foncier

Le bien immobilier doit être transféré au registre foncier au nom des héritiers, ou du nouvel acquéreur en cas de vente. Cette inscription demande :

• Certificat d'héritier délivré par l'autorité cantonale
• Acte de partage chez le notaire, ou convention d'attribution signée
• Paiement des droits de mutation cantonaux (variable, souvent 1 à 3,5 % de la valeur vénale)
• Quittance fiscale ou certificat de décharge fiscale

L'évaluation du bien

Le bien est évalué à sa valeur vénale au jour du décès. Cette valeur sert au calcul des droits de succession cantonaux quand ils s'appliquent, le conjoint étant exonéré partout. Elle sert aussi au partage équitable entre héritiers et au calcul d'une éventuelle plus-value en cas de vente plus tard.

Tant que le partage n'est pas fait

Avant le partage, le bien appartient à tous les héritiers en commun, dans ce qu'on appelle la communauté héréditaire. Cela veut dire :

• Les décisions se prennent à l'unanimité
• Tous les héritiers sont solidairement responsables des charges, impôts et de l'hypothèque
• Une sortie d'indivision reste possible à tout moment par voie judiciaire (art. 604 CC)

L'hypothèque

L'hypothèque, la cédule hypothécaire, continue de courir. Les héritiers reprennent les obligations : intérêts hypothécaires à payer, amortissement selon le contrat. Une renégociation avec la banque reste possible, sur le taux comme sur les conditions.

L'appartement en PPE

Si votre proche était propriétaire d'un appartement en propriété par étages, la PPE :

• Informez l'administrateur PPE du décès
• Les charges PPE, entretien et fonds de rénovation, restent dues par la succession
• Le droit de vote en assemblée des copropriétaires passe aux héritiers, avec un mandataire en cas d'indivision

L'assurance ménage et l'assurance bâtiment

L'assurance ménage (Hausratversicherung)

Elle n'est pas obligatoire dans la majorité des cantons, sauf dans les cantons romands où l'assurance incendie est obligatoire, via les Établissements cantonaux d'assurance comme l'ECA Vaud ou l'AISF Fribourg. Au décès :

• Maintien du contrat au nom de la succession
• Notification à l'assureur
• Transfert au nouvel occupant, ou résiliation une fois le logement libéré

L'assurance bâtiment (Gebäudeversicherung)

Elle est obligatoire dans 19 cantons, via les Établissements cantonaux d'assurance. Le contrat suit le bien : il est automatiquement transféré au nouveau propriétaire au registre foncier. Vous n'avez rien à faire de votre côté pour celle-là.

La résidence secondaire (loi Weber)

Si votre proche avait une résidence secondaire dans une commune comptant plus de 20 % de résidences secondaires, la loi Weber en vigueur depuis 2016 s'applique :

• Le maintien reste possible si le bien a été acquis avant la loi
• La transmission aux héritiers se fait librement (pas de quota Lex Weber pour l'héritage)
• Des restrictions existent si les héritiers veulent vendre à un étranger

Les gestes pratiques au décès

Quelques réflexes simples vous éviteront des complications plus tard :

• État des lieux photographique du logement dès le décès
• Conservation des contrats : bail, polices d'assurance, hypothèque
• Maintien des assurances et des charges courantes
• Inventaire complet des biens mobiliers, pour la succession
• Vidage du logement avec l'accord unanime des héritiers

Questions fréquentes

Quel délai pour résilier le logement après un décès en Suisse

Cela dépend des contrats. Pour un bail, l'article 266i CO permet une résiliation extraordinaire avec un préavis généralement de 3 mois pour la fin du mois suivant. Pour les assurances, les délais varient selon les polices. Vous gardez la possibilité de continuer le bail si vous le souhaitez.

Le conjoint survivant peut-il garder le logement loué

Oui. Le conjoint marié ou le partenaire enregistré qui vivait dans le logement reprend le bail de façon quasi automatique (art. 121 CC). Il suffit de le notifier au bailleur avec l'acte de décès et le livret de famille ou le certificat de partenariat. Le loyer continue à votre nom.

Que devient l'hypothèque du défunt propriétaire

Elle continue de courir. Les héritiers reprennent les obligations : intérêts et amortissement selon le contrat. Vous pouvez renégocier le taux et les conditions avec la banque.

Faut-il s'occuper de l'assurance bâtiment

Dans les 19 cantons où elle est obligatoire, non : le contrat suit le bien et il est transféré automatiquement au nouveau propriétaire au registre foncier. L'assurance ménage, elle, demande une notification à l'assureur, puis un transfert ou une résiliation.

Bonnes pratiques en Suisse

1. 3 piliers : 1er pilier AVS (rentes de base), 2e pilier LPP (prévoyance professionnelle), 3e pilier individuel (3a lié ou 3b libre).
2. Conjoint exonéré des droits de succession dans tous les cantons.
3. Certificat d'héritier délivré par l'autorité cantonale (juge de paix ou justice de paix selon le canton).
4. Successions cantonales : les barèmes diffèrent beaucoup d'un canton à l'autre. Schwyz, Lucerne et Obwald ont aboli les droits en ligne directe.
5. Donation entre vifs souvent préférée à la succession en Suisse pour des raisons fiscales.

Pour aller plus loin

• Certificat d'héritier en Suisse : comment l'obtenir et à quoi il sert
• Déclaration d'impôts après décès en Suisse : démarches du liquidateur
• Accepter ou répudier une succession en Suisse : 3 options
• Que faire après le décès d'un proche en Suisse : par où commencer ?
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• Vendre la maison du défunt en Suisse : délais et procédure
• Résilier eauservice Lausanne en cas de décès : démarches
• Bail de location du défunt vivant seul en Suisse : CO 266i