Bail de location du défunt vivant seul en Suisse : CO 266i

Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession en Suisse 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Vous venez de perdre un proche qui vivait seul, en location, et voilà qu'on vous parle déjà de bail, de loyers, de préavis. C'est beaucoup, je sais. Posez vos affaires une minute. En Suisse, la première chose à comprendre, c'est que le bail ne s'arrête pas tout seul avec le décès. C'est l'inverse de la France. Le contrat continue, et il passe aux héritiers selon l'article 266i du Code des obligations (le CO). Je vais tout vous expliquer doucement, dans l'ordre.

Le bail ne s'éteint pas au décès, il passe aux héritiers (CO 266i)

C'est le point qui surprend tout le monde, alors prenons-le en premier. D'après juriup.ch, décès locataire CO 266i :

« Le décès n'entraîne pas une résiliation automatique du contrat de bail. » Le contrat de bail se poursuit après la mort du locataire et est transmis de plein droit aux héritiers selon l'article 266i CO.

Concrètement, ça veut dire que le bail continue au nom des héritiers. Vous devenez collectivement titulaires du contrat, vous formez ce qu'on appelle une hoirie (c'est juste le nom donné à l'ensemble des héritiers d'une même succession). Et tant que le bail tourne, les obligations qui vont avec, le loyer, les charges, l'entretien, sont reprises par la succession.

Vous pouvez résilier, sans attendre l'échéance du contrat

Bonne nouvelle au milieu de tout ça : vous n'êtes pas prisonnier du bail jusqu'à son terme normal. L'article 266i CO vous donne un droit de résiliation extraordinaire.

Les héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Plus précisément : délai de résiliation légal de 3 mois pour le prochain terme légal utile.

En pratique, retenez deux choses. D'abord, il faut respecter un préavis de 3 mois minimum. Ensuite, le bail se termine au prochain terme légal, c'est-à-dire à l'une des échéances trimestrielles habituelles (souvent fin mars, juin, septembre ou décembre, selon le canton et le bail).

Un exemple pour que ce soit clair. Un décès le 15 février 2027. Vous appliquez 3 mois de préavis. Le terme légal qui tombe juste après, en respectant ce délai, c'est le 30 juin 2027 (échéance trimestrielle courante en Suisse romande). La résiliation prend donc effet au 30 juin 2027.

Les démarches, étape par étape

1. Obtenir le certificat d'héritier (Erbbescheinigung)

C'est l'étape qui conditionne tout le reste, alors je la place en premier. Vous ne pourrez résilier le bail qu'en prouvant que vous êtes bien héritier.

D'après wg-avocats.ch, décès locataire conséquences :

Pour prouver au bailleur leur droit d'agir, les héritiers doivent lui fournir le certificat d'héritier, document officiel délivré par l'autorité compétente, pouvant prendre plusieurs semaines, voire des mois.

• Demandé auprès de la Justice de Paix du canton du dernier domicile du défunt
• Délai : 2 à 8 semaines selon le canton
• Coût : 200 à 600 CHF

2. Prévenir le bailleur du décès

Avant même d'avoir le certificat, prévenez le bailleur. Un appel pour informer rapidement, puis un courrier recommandé avec l'acte de décès, en expliquant où vous en êtes. Dites-lui simplement que vous êtes en train d'obtenir le certificat d'héritier et que vous lui demandez un peu de temps. Les bailleurs comprennent presque toujours.

3. Résilier formellement (par les héritiers)

La résiliation se fait par lettre recommandée, signée par les héritiers ensemble, adressée au bailleur. Elle doit contenir :

• L'identification du défunt locataire
• La date du décès
• La volonté de résilier le bail
• La date d'effet demandée (le prochain terme légal qui respecte les 3 mois)
• La signature de tous les héritiers ou du représentant désigné

4. Une décision à prendre à l'unanimité

Tant qu'il y a plusieurs héritiers, vous formez une hoirie, et les décisions se prennent ensemble, à l'unanimité, ou par un représentant désigné de la communauté.

En clair, pour résilier le bail, il faut que tout le monde soit d'accord (ou qu'un représentant unique ait reçu mandat d'agir au nom de tous). C'est pour ça que se mettre d'accord tôt vous évite bien des allers-retours.

5. État des lieux et vidage du logement

• On compare avec l'état des lieux d'entrée
• On note les dégradations éventuelles
• On vide le logement dans le délai de préavis (les 3 mois)
• On restitue les clés

6. Récupérer la garantie locative

• Délai : 30 à 90 jours après la restitution, selon le canton et le bail
• Documents : acte de décès, certificat d'héritier, état des lieux de sortie conforme

Ce que ça va coûter à la succession

Le poste principal, ce sont les loyers et les charges pendant le préavis. La succession doit au minimum 3 mois, entre le décès et la résiliation effective. Selon la date du terme légal, ça peut monter jusqu'à 6 mois si l'échéance est éloignée.

Un exemple chiffré. Loyer de 2 500 CHF par mois, décès le 15 février 2027, terme légal au 30 juin 2027. Cela fait environ 4,5 mois de loyer, soit à peu près 4,5 × 2 500 = 11 250 CHF, plus les charges.

La différence avec la France, en un coup d'œil

Si vous avez en tête le droit français, voici ce qui change vraiment.

Quelques situations particulières

Le conjoint avait co-signé le bail

S'il a signé le bail avec le défunt, il continue seul le bail. Aucune résiliation n'est nécessaire, il suffit de faire la mise à jour auprès du bailleur.

Le conjoint vivait dans le logement mais n'avait pas signé

Là, il doit demander la reprise du bail au bailleur. Celui-ci peut accepter ou refuser. Le mieux est de négocier à l'amiable, calmement.

Les héritiers ne sont pas d'accord

Si vous ne vous accordez pas sur la résiliation, il y a la médiation familiale ou l'intervention d'un notaire, et en dernier recours le juge (procédure de partage). Le souci, c'est que pendant tout ce temps, les loyers continuent de courir. D'où l'intérêt de trouver un terrain d'entente vite.

Un bail avec garantie locative

Le compte de garantie loyer est bloqué (souvent l'équivalent de 3 mois de loyer). Il vous sera restitué après un état des lieux conforme, sur présentation de l'acte de décès, du certificat d'héritier et de l'état des lieux.

Un logement subventionné cantonal

La procédure dépend du canton (Vaud, Genève, Berne, etc.). Contactez l'office cantonal du logement. Une reprise du logement est parfois possible, sous conditions de ressources.

Se faire aider

Un avocat spécialisé en droit du bail

• Consultation : 200 à 500 CHF de l'heure
• Utile pour les baux compliqués, les gros loyers ou les conflits avec le bailleur
• L'ASLOCA (asloca.ch), l'Association suisse des locataires, propose des conseils à tarif préférentiel pour ses membres

Un notaire pour la succession

Il peut centraliser les démarches : certificat d'héritier, résiliation du bail, autres obligations. Son coût est inclus dans les honoraires successoraux.

Questions fréquentes

Mon père vivait seul en location à Genève. Il est décédé. Combien de loyer dois-je payer ?

3 mois au minimum (le préavis légal), jusqu'au prochain terme légal, souvent une fin de trimestre. On compte du décès jusqu'à la prochaine échéance qui respecte les 3 mois de préavis. Exemple : décès le 15 février, résiliation possible pour le 30 juin, soit environ 4,5 mois de loyer dus.

Le bailleur peut-il me forcer à continuer le bail ?

Non. Vous avez un droit de résiliation extraordinaire (CO 266i). Vous devez simplement respecter le préavis de 3 mois pour le prochain terme légal.

Faut-il l'accord de tous les héritiers pour résilier ?

Oui. Vous formez une hoirie, et les décisions se prennent à l'unanimité. La solution la plus simple est de désigner un représentant de l'hoirie, qui agit au nom de tous.

Et si j'attends d'avoir le certificat d'héritier ?

Les loyers continuent de courir pendant l'attente (2 à 8 semaines). Une astuce pour gagner du temps : envoyer au bailleur un préavis conditionnel, à confirmer dès que vous avez le certificat en main.

Mon parent avait une garantie locative bloquée. Comment la récupérer ?

Présentez à la banque l'acte de décès, le certificat d'héritier, l'état des lieux de sortie signé et conforme, ainsi que le RIB de la succession. Comptez 30 à 90 jours après la restitution, selon le canton et le bail.

En résumé

1. CO 266i : le bail n'est pas résilié automatiquement au décès (à l'inverse de la France)
2. Les héritiers forment une hoirie collective, les décisions se prennent à l'unanimité
3. Droit de résiliation extraordinaire : préavis de 3 mois pour le prochain terme légal
4. Coût : 3 à 6 mois de loyer le plus souvent
5. Le certificat d'héritier est indispensable pour résilier (2 à 8 semaines à obtenir)
6. La garantie locative est restituée après un état des lieux conforme

Voir aussi : Logement et bail du défunt en Suisse, guide complet sur les démarches logement CH.

Pour aller plus loin

• Le logement d'un proche décédé en Suisse : que faire
• Que faire après le décès d'un proche en Suisse : par où commencer ?
• Certificat d'héritier en Suisse : comment l'obtenir et à quoi il sert
• Organiser les funérailles en Suisse : coût, inhumation, crémation, démarches
• Succession en Suisse : déclarer aux impôts sans s'y perdre