Le logement du défunt en Belgique : bail, propriétaire, assurance habitation

💚 Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession en Belgique 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Le logement du défunt soulève des questions urgentes en Belgique : si le défunt était locataire, le bail ne s'arrête pas automatiquement ; s'il était propriétaire, le bien intègre la succession et sa transmission relève du régime régional.

Cas 1 — Le défunt était locataire

Le bail ne s'arrête pas automatiquement

Contrairement à une idée reçue, le décès du locataire n'éteint pas automatiquement le bail en Belgique. Le contrat continue et les héritiers deviennent solidairement responsables — y compris du paiement du loyer — jusqu'à la résiliation formelle ou la fin de la période contractuelle.

Résiliation par les héritiers

Les héritiers peuvent résilier le bail à tout moment :

• Préavis 3 mois (régime général, Code civil)
• Indemnité de résiliation dégressive selon la durée déjà accomplie du bail (3, 2 ou 1 mois de loyer selon la 1re, 2e ou 3e année)
• Notification par lettre recommandée au bailleur

Si le conjoint survivant continuait à occuper le logement

Le conjoint survivant ou le cohabitant légal peut :

• Continuer le bail seul (substitution de plein droit s'il était cohabitant)
• Demander la mise à son nom auprès du bailleur

Régime régional du bail

Depuis la régionalisation, chaque région a son Code du logement :

• Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet (2019)
• Wallonie : Code wallon du logement
• Bruxelles : Code bruxellois du logement Les délais et indemnités peuvent légèrement varier — consulter le code de la région concernée.

Logement social en Belgique

Pour un logement social (SLSP en Wallonie, SISP à Bruxelles, SHM en Flandre) :

• Le bail peut être maintenu pour le conjoint ou cohabitant survivant
• Sinon, résiliation dans le délai prévu par la société de logement (généralement 1-3 mois)

Cas 2 — Le défunt était propriétaire

Le bien entre dans la succession

Le bien immobilier intègre l'actif successoral et est inventorié dans la déclaration de succession (4 mois après le décès).

Évaluation immobilière

Le notaire fait procéder à une évaluation officielle du bien :

• Estimation par expert immobilier ou notaire
• Valeur vénale au jour du décès (pour calcul des droits)
• Vente forcée ou partage en nature selon volonté des héritiers

Indivision successorale

Tant que le partage n'est pas fait, le bien est en indivision entre les héritiers. Décisions à prendre unanimement :

• Vendre le bien (et partager le prix)
• Attribuer le bien à un héritier (avec soulte aux autres)
• Mettre en location (avec accord unanime)
• Maintenir l'indivision (déconseillé long terme)

Droits de succession régionaux

Application du barème régional sur la valeur vénale :

• Flandre : 3-27 % en ligne directe + abattement immobilier (selon conditions)
• Wallonie : 3-30 %, abattement habitation familiale sous conditions strictes
• Bruxelles : 3-30 %, abattement habitation familiale jusqu'à un certain plafond

Assurance habitation (incendie)

L'assurance incendie est obligatoire en Belgique pour les locataires et fortement recommandée pour les propriétaires. Au décès :

• Contrat maintenu au nom de la succession le temps de la liquidation
• Notification à l'assureur avec acte de décès
• Transfert au nom du nouvel occupant ou résiliation une fois le logement libéré

Copropriété : syndic et charges

Si le défunt était propriétaire d'un appartement en copropriété :

• Syndic à informer du décès (acte de décès, identité des héritiers)
• Charges de copropriété restent dues par la succession
• Droit de vote en AG transmis aux héritiers (en indivision, ils désignent un mandataire)

Conseils pratiques

• Faire un état des lieux photographique dès le décès si le logement est inoccupé
• Maintenir l'assurance incendie pendant toute la durée de la liquidation
• Vider le logement avec inventaire signé par tous les héritiers
• Conserver toutes les factures liées au logement (chauffage, entretien, taxes communales) pour la déclaration de succession

Questions fréquentes

Quel délai pour le logement après décès en Belgique

La mutualité est informée automatiquement via la BCSS, pas besoin de prévenir vous-même. Les frais médicaux du défunt restent remboursables jusqu'à 2 ans après le décès.

Faut-il rendre la carte d'identité ou la carte ISI+ du défunt

La carte d'identité belge (eID) est annulée automatiquement par la commune au moment de la déclaration. Pas de démarche supplémentaire pour la carte mutuelle ISI+.

Quels documents conserver après le décès

Conservez tout pendant 10 ans minimum : factures soins, attestations mutuelle, contrats, polices, bulletins de pension — pour les remboursements ultérieurs et les éventuels contrôles fiscaux.

Qui peut récupérer un remboursement mutuelle après le décès

Le remboursement est versé à la succession, donc aux héritiers (au prorata de leurs parts). Présenter l'acte de décès et le certificat d'hérédité ou l'acte de notoriété.

Bonnes pratiques en Belgique

1. Transmission automatique BCSS : l'information du décès est transmise automatiquement aux mutualités via la Banque Carrefour de la sécurité sociale.
2. Délai déclaration de succession : 4 mois après le décès si en Belgique (5 mois EEE, 6 mois hors EEE).
3. Droits de succession régionalisés : Flandre 3-27 %, Wallonie/Bruxelles 3-30 %. Période suspecte des donations passée à 5 ans depuis 2026.
4. Avance 5 000 € maximum débloquable sur les comptes du défunt pour les dépenses urgentes.
5. DAVO = registre belge des testaments, équivalent FCDDV français.

Voir aussi le portail belgium.be.