Prévenir CDC Habitat / bailleurs sociaux après un décès : transfert de bail

Vous venez de perdre un proche, et au milieu de tout ça il y a ce logement social à gérer. Qui peut y rester ? Faut-il rendre les clés ? À qui écrire, et dans quel délai ? Ce sont des questions lourdes quand on a déjà le cœur pris ailleurs. Je vais vous accompagner pas à pas, calmement.

CDC Habitat est le principal bailleur social de France (environ 510 000 logements gérés), une filiale du groupe Caisse des Dépôts. Ce que je vous explique ici vaut pour un logement CDC Habitat, mais aussi pour tout bailleur social en France (HLM, ESH, OPH). Les règles sont les mêmes partout, parce qu'elles viennent toutes de la loi du 6 juillet 1989.

Ce que dit la loi (article 14 de la loi du 6 juillet 1989)

Quand le locataire d'un logement social décède, le bail ne disparaît pas tout seul. La loi prévoit deux chemins possibles : soit un proche reprend le bail, soit le bail est résilié.

Si un proche reprend le bail

Plusieurs personnes peuvent continuer le bail après le décès du locataire :

• Le conjoint marié (le transfert est automatique, sans condition de cohabitation).
• Le partenaire de PACS qui vivait dans le logement au moment du décès.
• Le concubin notoire qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an avant le décès.
• Les descendants (enfants) ou les ascendants (parents) qui vivaient dans le logement depuis au moins 1 an avant le décès.
• Les personnes à charge (handicap, dépendance) qui vivaient dans le logement depuis au moins 1 an.

Si personne ne reprend le bail

Si aucun proche ne reprend le logement, ou si le bailleur le refuse pour les cas qui ne sont pas automatiques, le bail est résilié au nom de la succession. En cas de décès, le préavis est réduit à 1 mois (au lieu des 3 mois habituels pour un locataire). Un état des lieux de sortie reste obligatoire, dans les délais d'usage.

Les démarches concrètes auprès du bailleur

1. Signaler le décès

Prenez le temps qu'il vous faut, mais essayez de prévenir le bailleur sous 30 jours. Envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception (à CDC Habitat ou au bailleur concerné) avec :

• L'identité du défunt et le numéro de bail.
• La date du décès.
• Votre choix : demande de transfert du bail, ou résiliation.
• L'identité de la personne qui reprend le bail, s'il y a transfert, avec un justificatif de cohabitation.

2. Les pièces à joindre

Pour un transfert de bail :

• L'acte de décès (original ou copie).
• La pièce d'identité de la personne qui reprend le bail.
• Un justificatif du lien avec le défunt (livret de famille, convention de PACS, certificat de concubinage).
• Un justificatif de cohabitation d'au moins 1 an si c'est demandé (factures d'électricité ou de gaz au nom du défunt et du repreneur, attestation d'assurance habitation commune, déclarations d'impôts communes).
• Des justificatifs de ressources du repreneur (avis d'imposition, derniers bulletins de salaire).

Pour une résiliation :

• L'acte de décès.
• L'identité du déclarant et le lien de parenté.
• Les coordonnées pour la facturation finale du loyer au prorata.

3. La réponse du bailleur

Comptez en général 1 à 2 mois pour la validation du transfert ou l'organisation de l'état des lieux de sortie.

Les situations qui passent presque toujours : conjoint marié, partenaire de PACS, descendants avec une cohabitation prouvée. Le transfert est alors quasi systématique, sauf si le logement n'est manifestement plus adapté (par exemple, un grand logement pour une personne seule).

Les refus possibles : si les ressources du repreneur sont trop élevées par rapport aux plafonds HLM (le logement social dépend des ressources), ou si le logement n'est plus adapté (une sous-occupation évidente, par exemple un 4 pièces pour une seule personne).

Contacter CDC Habitat

• Par téléphone : 0 821 200 290 (prix d'un appel local + 0,12 €/min).
• En ligne : cdc-habitat.com, via l'espace locataire.
• En agence : votre agence locale se trouve sur le site, selon votre département.

Quelques particularités de CDC Habitat

CDC Habitat (anciennement SNI, Société Nationale Immobilière) gère surtout un parc dit intermédié, avec des loyers à mi-chemin entre le social pur et le marché libre. Le public visé : des salariés aux revenus modestes ou moyens, qui ne peuvent pas accéder au logement libre mais se situent au-dessus des plafonds HLM les plus stricts.

Les marques et filiales du groupe :

• CDC Habitat Social : le HLM pur.
• Adoma : le logement très social (anciennement Sonacotra).
• Maisons et Cités : le logement social dans le Nord et le Pas-de-Calais (ex-mines).
• Soliha : l'amélioration de l'habitat.

Les autres grands bailleurs sociaux

Les mêmes règles légales (loi de 1989, article 14) s'appliquent à tous :

• Paris Habitat (Paris).
• Logirep / Groupe Polylogis.
• CDC Habitat Social.
• 3F (Groupe 3F) : 3F Île-de-France, 3F Notre Cité, 3F Sud.
• Domofrance (Nouvelle-Aquitaine).
• ICF Habitat (filiale SNCF).
• Logement Français.
• Vilogia (Nord).
• OPHM, OPAC, OPH locaux (offices publics départementaux).

Les cas particuliers

Le logement obtenu via Action Logement

Si le logement avait été facilité par Action Logement (un employeur partenaire), les démarches se font quand même auprès du bailleur social (CDC Habitat ou autre), et non auprès d'Action Logement directement. Je vous explique tout sur notre page Action Logement.

Le défunt avait des loyers impayés

Si votre proche avait des impayés au moment de son décès :

• Ces dettes locatives entrent dans la succession.
• Le transfert du bail n'efface pas ces dettes (article 14 de la loi de 1989) : les arriérés restent à la charge des héritiers, pas de la personne qui reprend le bail.
• Vous pouvez renoncer à la succession si les dettes sont vraiment trop lourdes.

Une personne seule, sans famille

Si votre proche vivait seul et qu'aucun proche ne peut reprendre le bail :

• Le bail est résilié de plein droit au décès.
• La succession doit assurer le débarras du logement et l'état des lieux de sortie, dans les délais légaux.
• Si la succession est vacante, c'est le service des Domaines de l'État qui prend la suite.

Un logement adapté (PMR, résidence séniors)

Si votre proche occupait un logement spécialisé (pour personne à mobilité réduite, ou en résidence séniors), le transfert au repreneur peut être soumis à des conditions supplémentaires (handicap reconnu, âge minimum).

Questions fréquentes

Combien de temps a-t-on pour prévenir CDC Habitat ?

Le bon réflexe est de signaler le décès dans les 30 jours, par courrier recommandé avec accusé de réception. Plus vous tardez, plus les loyers continuent de courir au nom du défunt et s'accumulent en dette de la succession.

Qui peut reprendre le bail après le décès ?

Le conjoint marié (de façon automatique), le partenaire de PACS qui vivait là, le concubin notoire, les enfants ou les parents, et les personnes à charge, à condition pour ces derniers d'avoir vécu dans le logement depuis au moins 1 an avant le décès.

Quel délai de réponse du bailleur ?

En général, le bailleur met 1 à 2 mois pour valider un transfert de bail ou organiser l'état des lieux de sortie.

Le transfert du bail efface-t-il les loyers impayés ?

Non. Les arriérés de loyer du défunt restent dans la succession et à la charge des héritiers. La personne qui reprend le bail n'en hérite pas, mais ces dettes ne disparaissent pas pour autant.

Quelques repères pour vous simplifier la suite

Pour ne rien laisser traîner, regardez les relevés bancaires du défunt sur les 3 derniers mois : les prélèvements qui reviennent vous montrent les contrats et abonnements à résilier ou à transférer.

Demandez à la mairie au moins 10 copies de l'acte de décès. Chaque organisme va vous en réclamer un exemplaire, et c'est toujours plus simple d'en avoir d'avance que de devoir y retourner.

Enfin, gardez bien en tête la différence entre résilier et transférer. Si un proche continue d'habiter le logement, le transfert au nouveau titulaire est presque toujours préférable à la résiliation : pas de coupure, pas de frais de réouverture, et un toit qui reste.

Pour aller plus loin

• Gérer le logement après un décès : locataire, propriétaire, copropriété
• Prévenir Action Logement après un décès : prêt patronal, assurance emprunteur
• Droits du conjoint survivant : ce que prévoit la loi en France
• Vide-maison après décès : par où commencer (guide pratique 2026)