Gérer le logement après un décès : locataire, propriétaire, copropriété

Le logement du défunt — qu'il en soit propriétaire ou locataire — est un sujet à traiter rapidement après le décès. Les enjeux varient selon le statut : reprendre le bail si locataire, gérer la succession immobilière si propriétaire, prévenir le syndic si copropriétaire. Ce guide cartographie les démarches pour les trois situations.

Si le défunt était locataire

Reprise du bail par le conjoint ou un proche

La loi du 6 juillet 1989 (article 14) prévoit la transmission du bail au décès du locataire. Personnes pouvant reprendre le bail :

• Conjoint (même si non co-titulaire du bail)
• Partenaire PACS vivant dans le logement
• Descendants ou ascendants vivant dans le logement depuis au moins 1 an au décès
• Concubin notoire vivant dans le logement depuis au moins 1 an

Pas besoin d'avenant si conjoint : la reprise est automatique. Pour les autres, demande écrite au bailleur avec acte de décès et justificatifs de cohabitation.

Résiliation du bail si personne ne reprend

Si aucun proche ne reprend le bail, les héritiers doivent résilier le bail au nom de la succession. Préavis légal réduit en cas de décès : 1 mois au lieu de 3.

Restitution du dépôt de garantie

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie à la succession dans les 2 mois après l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuelles dégradations.

Si le défunt était propriétaire

Transmission du bien immobilier dans la succession

Le bien immobilier intègre l'actif successoral. Le notaire gère la transmission :

1. Évaluation du bien (valeur au jour du décès) pour la déclaration de succession
2. Inscription des nouveaux propriétaires (héritiers) au Service de Publicité Foncière
3. Attestation immobilière établie par le notaire (équivalent du titre de propriété pour les héritiers)
4. Droits de succession calculés sur la valeur du bien (selon le lien avec le défunt et abattements)

Décisions à prendre par les héritiers

• Conserver le bien en indivision (rare car compliqué à gérer à plusieurs)
• Vendre le bien et partager le prix selon les quotes-parts
• Racheter les parts des autres héritiers (rachat de soulte)
• Continuer la location si le bien était loué (les héritiers deviennent les nouveaux bailleurs)

Crédit immobilier en cours sur le bien

Généralement couvert par une assurance emprunteur décès qui rembourse le solde du prêt. À signaler immédiatement à la banque pour activer l'assurance. Sans assurance, la dette intègre la succession.

Si le défunt était copropriétaire (appartement)

Prévenir le syndic

Envoyer au syndic l'acte de décès + acte de notoriété dès qu'il est disponible. Le syndic met à jour le registre des copropriétaires.

Appels de charges

Les appels de charges continuent au nom de la succession puis des héritiers une fois la propriété officiellement transmise. Les héritiers sont solidairement responsables des charges dues par le défunt.

Travaux votés en AG

Si des travaux étaient votés avant le décès mais non encore réalisés, la succession reste redevable de la quote-part. Vérifier les PV d'AG des 3 dernières années.

Taxe foncière et taxe d'habitation

• Taxe foncière : due par celui qui est propriétaire au 1er janvier. Si le défunt l'était au 1er janvier de l'année du décès, la succession reste redevable de l'année entière.
• Taxe d'habitation : supprimée depuis 2023 pour les résidences principales. Reste due pour les résidences secondaires.
• Transmission au notaire des avis d'imposition pour intégration à la déclaration de succession.

Cas particuliers

Logement vide en attente de vente ou succession

Risque : vandalisme, dégradations, fuites non détectées. Conseils :

• Fermer les arrivées d'eau et de gaz
• Maintenir un contrat d'électricité minimal pour l'éclairage et la sécurité
• Souscrire une assurance habitation logement inoccupé spécifique (l'assurance multirisques classique ne couvre pas toujours les logements vides plus de 90 jours)

Logement en location-vente ou usufruit

Situations juridiquement complexes. Le notaire doit examiner les actes en détail. Pas d'action standard — chaque cas est spécifique.

Succession internationale (bien immobilier à l'étranger)

Le bien à l'étranger relève généralement du droit du pays de situation du bien. Convention applicable selon les pays. Notaire spécialisé en droit international privé conseillé.

Comment HelloMathilde vous aide

HelloMathilde vous accompagne via WhatsApp pendant 7 jours pour identifier le statut du logement (locataire / propriétaire / copropriétaire), engager les bonnes démarches (reprise de bail, prévenir syndic, signaler à la banque pour l'assurance emprunteur), et préparer les pièces pour votre notaire. Voir aussi nos articles Vide-maison après décès et Vivre dans le logement du défunt.

Questions fréquentes

Le conjoint survivant peut-il toujours rester dans le logement

Le conjoint marié bénéficie d'un droit au logement temporaire d'1 an dans le logement principal du couple, gratuitement, peu importe le statut (locataire ou propriétaire). Au-delà : selon le régime matrimonial et la succession, droit viager possible. Voir Droits du conjoint survivant.

Que faire du crédit immobilier en cours si le défunt avait emprunté seul

L'assurance emprunteur décès rembourse généralement le solde du prêt. À signaler immédiatement à la banque avec l'acte de décès. Si pas d'assurance emprunteur, la dette intègre la succession et peut motiver une renonciation. Voir Accepter ou renoncer à une succession.

Combien de temps a-t-on pour vider le logement loué après le décès

Pas de délai légal strict, mais le bailleur facture le loyer jusqu'à l'état des lieux de sortie. Préavis légal réduit à 1 mois en cas de décès (au lieu de 3). Idéal : organiser le vide-maison sous 1 à 3 mois.

Le syndic peut-il refuser que les héritiers reprennent le bien

Non. La transmission par succession est de droit, automatique dès l'enregistrement de la mutation au Service de Publicité Foncière. Le syndic met à jour le registre — il n'a pas de pouvoir d'opposition.

Les charges de copropriété s'arrêtent-elles au décès

Non. Les charges continuent au nom de la succession puis des héritiers. Le syndic doit être prévenu pour rediriger les appels de charges au bon destinataire. Les héritiers sont solidairement responsables.