Gérer le logement après un décès : locataire, propriétaire, copropriété

L'essentiel en 3 points

• Bail : transfert automatique au conjoint/cohabitant vivant sur place, sinon notification au propriétaire avec préavis réduit (1 mois).
• Vente bien immobilier hérité : accord de tous les héritiers requis (sinon partage judiciaire). Délai typique 3-12 mois.
• Carte grise véhicule : transfert dans le mois après le décès. Si peu utilisé, vendre rapidement (la valeur baisse + assurance qui court).

Le logement où votre proche vivait porte encore sa présence, et il faut pourtant s'en occuper vite. C'est l'une des choses les plus dures à affronter dans les premières semaines. Je reste avec vous pour démêler ce qui dépend du statut de votre proche.

Trois situations possibles, trois chemins différents. S'il était locataire, le bail peut souvent rester dans la famille. S'il était propriétaire, le logement entre dans la succession et passe par le notaire. S'il était copropriétaire, le syndic doit être prévenu. Voici comment avancer dans chacun de ces cas, sans rien laisser traîner.

Si votre proche était locataire

Reprendre le bail, pour vous ou un proche

La loi du 6 juillet 1989 (article 14) protège ceux qui vivaient avec votre proche. Le bail peut se transmettre, et plusieurs personnes peuvent le reprendre :

• le conjoint, même s'il n'était pas co-titulaire du bail
• le partenaire de PACS qui vivait dans le logement
• les descendants ou ascendants qui y vivaient depuis au moins 1 an au moment du décès
• le concubin notoire présent dans le logement depuis au moins 1 an

Si vous étiez le conjoint, rien à faire de particulier : la reprise est automatique, sans avenant. Pour les autres situations, il faut adresser une demande écrite au bailleur, avec l'acte de décès et les justificatifs qui prouvent que vous viviez bien là.

Mettre fin au bail si personne ne reste

Si aucun proche ne souhaite garder le logement, ce sont les héritiers qui résilient le bail au nom de la succession. Bonne nouvelle dans ce moment compliqué : en cas de décès, le préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3.

Récupérer le dépôt de garantie

Le bailleur doit rendre le dépôt de garantie à la succession dans les 2 mois suivant l'état des lieux de sortie, une fois déduites d'éventuelles dégradations.

Si votre proche était propriétaire

Le bien passe par la succession

Le logement entre dans l'actif successoral, et c'est le notaire qui pilote sa transmission. Les étapes :

1. Évaluation du bien, à sa valeur au jour du décès, pour la déclaration de succession
2. Inscription des héritiers comme nouveaux propriétaires au Service de Publicité Foncière
3. Attestation immobilière rédigée par le notaire, qui vaut titre de propriété pour les héritiers
4. Droits de succession calculés sur la valeur du bien, selon votre lien avec le défunt et les abattements applicables

Les décisions qui vous reviennent

Vous n'êtes pas obligé de tout trancher dans l'urgence. Plusieurs options s'offrent à vous :

• garder le bien en indivision, rarement choisi car compliqué à gérer à plusieurs
• vendre et partager le prix selon les quotes-parts
• racheter les parts des autres héritiers, par un rachat de soulte
• continuer la location si le bien était loué, les héritiers devenant alors les nouveaux bailleurs

Le crédit immobilier en cours

Le plus souvent, une assurance emprunteur décès prend le relais et rembourse le capital restant. Signalez le décès à la banque sans attendre pour activer cette garantie. Sans assurance, la dette rejoint la succession.

Si votre proche était copropriétaire

Prévenir le syndic

Adressez au syndic l'acte de décès puis l'acte de notoriété dès qu'il est disponible. Il met à jour le registre des copropriétaires.

Les appels de charges

Les charges continuent au nom de la succession, puis des héritiers une fois la propriété transmise. Les héritiers sont solidairement responsables des charges dues par votre proche.

Les travaux votés en assemblée

Si des travaux avaient été votés avant le décès sans être encore réalisés, la succession reste redevable de la quote-part. Pensez à vérifier les procès-verbaux d'AG des 3 dernières années.

Taxe foncière et taxe d'habitation

• Taxe foncière : elle est due par le propriétaire au 1er janvier. Si votre proche l'était au 1er janvier de l'année du décès, la succession reste redevable de l'année entière.
• Taxe d'habitation : supprimée depuis 2023 pour les résidences principales. Elle reste due pour les résidences secondaires.
• Transmettez les avis d'imposition au notaire pour qu'il les intègre à la déclaration de succession.

Quelques situations à part

Un logement vide en attendant la vente

Un logement inoccupé, c'est un risque : vandalisme, dégradations, fuites qui passent inaperçues. Quelques gestes simples vous protègent :

• fermer les arrivées d'eau et de gaz
• garder un contrat d'électricité minimal, pour l'éclairage et la sécurité
• souscrire une assurance habitation pour logement inoccupé, car une multirisques classique ne couvre pas toujours les logements vides au-delà de 90 jours

Location-vente ou usufruit

Ces montages sont juridiquement délicats. Le notaire doit reprendre les actes dans le détail. Aucune démarche type ici, chaque situation est unique.

Un bien immobilier à l'étranger

Un bien situé hors de France relève en général du droit du pays où il se trouve, avec parfois une convention applicable selon les pays. Un notaire spécialisé en droit international privé saura vous guider.

Questions fréquentes

Le conjoint survivant peut-il toujours rester dans le logement

Le conjoint marié bénéficie d'un droit au logement temporaire d'1 an dans le logement principal du couple, gratuitement, quel que soit le statut, locataire ou propriétaire. Au-delà, un droit viager reste possible selon le régime matrimonial et la succession. Voir Droits du conjoint survivant.

Que faire du crédit immobilier si votre proche avait emprunté seul

L'assurance emprunteur décès rembourse en général le capital restant. Signalez le décès à la banque rapidement, avec l'acte de décès. Sans cette assurance, la dette rejoint la succession et peut justifier une renonciation. Voir Accepter ou renoncer à une succession.

Combien de temps a-t-on pour vider le logement loué

Aucun délai légal strict, mais le bailleur facture le loyer jusqu'à l'état des lieux de sortie. Le préavis est réduit à 1 mois en cas de décès, au lieu de 3. L'idéal reste d'organiser le vide-maison sous 1 à 3 mois.

Le syndic peut-il refuser que les héritiers reprennent le bien

Non. La transmission par succession est de droit, automatique dès l'enregistrement de la mutation au Service de Publicité Foncière. Le syndic met à jour le registre, il n'a aucun pouvoir d'opposition.

Pour aller plus loin

• Vide-maison après décès : par où commencer (guide pratique 2026)
• Vivre dans le logement du défunt : comment apprivoiser l'absence
• Caveau familial : règles d'ouverture et transmission entre héritiers
• Que faire après le décès d'un proche : par où commencer dans les premières heures ?
• SCI familiale et transmission : avantages successoraux
• Comprendre le cadastre et le SPF après un décès : publicité foncière
• Prévenir Action Logement après un décès : prêt patronal, assurance emprunteur
• Vendre la maison du défunt en France : délais et procédure