Le logement du défunt au Québec : bail, propriété, TAL, assurance

💚 Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession au Québec 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Au Québec, le sort du logement du défunt est encadré par le Code civil du Québec (CcQ) pour le bail et par les règles successorales pour la propriété. Le Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement Régie du logement, est l'organisme de référence pour les litiges locatifs.

Cas 1 — Le défunt était locataire

Le bail ne s'éteint pas automatiquement

Contrairement à la France, le décès du locataire au Québec n'éteint pas automatiquement le bail (art. 1938 CcQ). Le bail continue et les héritiers (ou le liquidateur) en deviennent responsables, y compris du paiement du loyer.

Résiliation extraordinaire par les héritiers

L'article 1938 et 1939 CcQ donnent un droit de résiliation extraordinaire aux héritiers :

• Préavis de 2 mois à transmettre au locateur (bailleur)
• Effet : fin du bail 2 mois après la réception du préavis
• Pas d'indemnité de résiliation à verser au locateur

Documents à joindre au préavis

• Acte de décès
• Preuve de qualité de liquidateur ou d'héritier
• Notification écrite (recommandée fortement conseillée)

Si le conjoint survivant occupait le logement

Si le conjoint marié, conjoint de fait (depuis 2024 dans certains cas) ou un autre cohabitant vivait dans le logement avec le défunt :

• Le bail continue à son nom automatiquement (art. 1938 CcQ)
• Le locateur ne peut pas s'y opposer
• Notification au locateur avec acte de décès et preuve de cohabitation

Le TAL : tribunal administratif du logement

En cas de désaccord avec le locateur (caution, loyers, état des lieux) :

• Saisine du TAL : démarche en ligne sur tal.gouv.qc.ca
• Délai de prescription : 3 ans pour la plupart des actions
• Tarif modéré (50-150 CAD selon la nature du recours)

Cas 2 — Le défunt était propriétaire

Inscription au registre foncier du Québec

Le bien doit être transféré au registre foncier (publicité foncière) au nom des héritiers ou du nouvel acquéreur. Cette inscription nécessite :

• Acte notarié de transfert ou de partage
• Certificat de décharge fiscale (ARC + Revenu Québec) avant tout transfert
• Paiement des droits de mutation (taxe de bienvenue municipale)

Évaluation du bien

Le bien est évalué à sa juste valeur marchande au jour du décès :

• Gain en capital réputé réalisé : 50 % de la plus-value imposable dans la déclaration finale du défunt
• Exonération résidence principale : pas d'imposition du gain
• Roulement au conjoint survivant : transfert à l'abri d'imposition immédiate (le conjoint hérite du prix de revient initial)

Indivision successorale au Québec

Tant que le partage n'est pas fait, le bien est en indivision :

• Décisions à l'unanimité des héritiers
• Tous solidairement responsables des charges (taxes, hypothèque, copropriété)
• Sortie d'indivision possible à tout moment via le notaire ou le tribunal

Hypothèque

L'hypothèque continue de courir. Les héritiers (ou la succession) reprennent les obligations :

• Intérêts à payer mensuellement
• Échéance à respecter (renouvellement, refinancement)
• Possibilité de céder l'hypothèque au cessionnaire en cas de vente

Taxes municipales et scolaires

À la charge de la succession jusqu'au transfert final :

• Taxe foncière municipale (annuelle)
• Taxe scolaire (annuelle)
• Taxe d'eau (incluse souvent dans la taxe foncière)

Copropriété (syndicat des copropriétaires)

Si le défunt était propriétaire d'un condo en copropriété divise :

• Syndicat des copropriétaires à informer du décès
• Frais de copropriété mensuels restent dus par la succession
• Droit de vote en assemblée transmis aux héritiers (mandataire désigné si indivision)

Assurance habitation au Québec

L'assurance habitation n'est pas légalement obligatoire au Québec mais fortement recommandée et souvent exigée par le locateur ou le créancier hypothécaire.

Au décès :

• Notification à l'assureur avec acte de décès
• Maintien du contrat au nom de la succession
• Transfert au nom du conjoint survivant ou du nouvel acquéreur
• Résiliation une fois le logement libéré, avec remboursement prorata

Logement social (HLM) au Québec

Pour un logement social géré par l'Office municipal d'habitation (OMH) :

• Conditions de revenus strictes pour rester admissible
• Conjoint survivant ou enfant à charge peut rester (selon conditions)
• Notification rapide à l'OMH locale

Patrimoine familial et conjoint survivant

⚠️ Important au Québec : le patrimoine familial (résidences, meubles meublants, véhicules, REER) entre époux mariés ou unis civilement est partagé à parts égales à la dissolution du mariage (séparation, divorce ou décès).

Le conjoint de fait n'a pas accès au patrimoine familial — il faut un testament explicite pour lui transmettre des biens. Voir notre guide patrimoine familial conjoint survivant.

Démarches pratiques au décès

• État des lieux photographique dès le décès si le logement est inoccupé
• Maintenir l'assurance habitation pendant toute la liquidation
• Conserver baux, contrats hypothèque, polices, factures de charges
• Notification rapide au locateur ou syndicat de copropriétaires
• Inventaire complet des biens mobiliers pour la succession

Questions fréquentes

Quel délai pour le logement après décès au Québec

Avis de décès au Directeur de l'état civil dans les meilleurs délais (souvent fait par le salon funéraire). À partir de là, transmission auto à plusieurs ministères, dont la RAMQ qui annule automatiquement la carte d'assurance maladie et l'inscription au régime public d'assurance médicaments.

Faut-il rendre la carte d'assurance maladie du Québec

Détruisez la carte d'assurance maladie en toute sécurité — la RAMQ annule automatiquement la carte du défunt dès qu'elle reçoit l'avis de décès.

Quels documents conserver après le décès

Pour le liquidateur : minimum 6 ans (durée de prescription fiscale ARC/RDQ). Polices, déclarations de revenus, comptes, factures funéraires, contrats — tout ce qui peut servir aux déclarations finales et au certificat de décharge.

Qui peut récupérer un remboursement après le décès au Québec

Le liquidateur de succession ou la succession au prorata des parts héritières. Présenter l'acte de décès, le testament ou la déclaration d'hérédité, et la preuve de qualité de liquidateur.

Bonnes pratiques au Québec

1. Avis de décès au Directeur de l'état civil déclenche la transmission automatique à plusieurs ministères et organismes québécois.
2. Pas de droits de succession au Canada depuis 1972, mais gain en capital réputé réalisé au décès.
3. 6 mois pour accepter ou refuser la succession à compter de l'ouverture.
4. Liquidateur de succession désigné par testament ou élu par les héritiers — pas un notaire automatiquement.
5. 3 types de testaments : olographe (manuscrit), devant témoins, notarié.

Voir aussi quebec.ca/deces.