Logement d'un proche décédé au Québec : que faire du bail

Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession au Québec 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Le logement de votre proche, c'est souvent là que tout se concentre. Ses affaires, ses souvenirs, et maintenant des questions très concrètes : faut-il continuer à payer le loyer, que devient la maison, qui prévient l'assureur. Vous n'avez pas à tout porter d'un coup. On va prendre chaque cas séparément.

Au Québec, le sort du logement dépend d'une chose simple : votre proche était-il locataire ou propriétaire. Le bail relève du Code civil du Québec, la propriété des règles de succession, et le Tribunal administratif du logement (TAL, anciennement Régie du logement) tranche les litiges entre locataire et locateur. Voici ce qui s'applique à chaque situation, dans l'ordre où les choses se présentent.

Si votre proche était locataire

Contrairement à la France, le décès du locataire au Québec n'éteint pas le bail (art. 1938 CcQ). Le bail continue, et ce sont les héritiers (ou le liquidateur) qui en deviennent responsables, loyer compris. Autrement dit, tant que rien n'est fait, le loyer court.

Mettre fin au bail : la résiliation extraordinaire

La loi prévoit une porte de sortie pour les héritiers (art. 1938 et 1939 CcQ) :

• Préavis de 2 mois à transmettre au locateur (le bailleur)
• Le bail prend fin 2 mois après la réception de ce préavis
• Aucune indemnité de résiliation à verser au locateur

À joindre au préavis :

• L'acte de décès
• La preuve de votre qualité de liquidateur ou d'héritier
• Une notification écrite (l'envoi recommandé est vivement conseillé)

Si quelqu'un vivait dans le logement avec votre proche

C'est une situation à part. Si le conjoint marié, le conjoint de fait (depuis 2024 dans certains cas) ou un autre cohabitant vivait dans le logement avec le défunt :

• Le bail continue automatiquement à son nom (art. 1938 CcQ)
• Le locateur ne peut pas s'y opposer
• Il faut notifier le locateur avec l'acte de décès et une preuve de cohabitation

En cas de désaccord avec le locateur

Caution non rendue, loyers contestés, état des lieux discuté : le TAL est là pour ça.

• Saisine en ligne sur tal.gouv.qc.ca
• Délai de prescription : 3 ans pour la plupart des actions
• Tarif modéré (50 à 150 CAD selon le recours)

Si votre proche était propriétaire

Transférer le bien au registre foncier

Le bien doit être réinscrit au registre foncier (la publicité foncière) au nom des héritiers ou du nouvel acquéreur. Cette inscription suppose :

• Un acte notarié de transfert ou de partage
• Le certificat de décharge fiscale (ARC et Revenu Québec) avant tout transfert
• Le paiement des droits de mutation (la taxe de bienvenue municipale)

L'évaluation et l'impôt

Le bien est évalué à sa juste valeur marchande au jour du décès :

• Gain en capital réputé réalisé : 50 % de la plus-value est imposable dans la déclaration finale du défunt
• Exonération de la résidence principale : pas d'imposition du gain
• Roulement au conjoint survivant : transfert à l'abri d'une imposition immédiate (le conjoint reprend le prix de revient initial)

Tant que le partage n'est pas fait : l'indivision

Avant le partage, le bien appartient à tous les héritiers en indivision :

• Décisions à l'unanimité des héritiers
• Tous solidairement responsables des charges (taxes, hypothèque, copropriété)
• Sortie d'indivision possible à tout moment, par le notaire ou par le tribunal

L'hypothèque continue

L'hypothèque ne s'arrête pas avec le décès. La succession (ou les héritiers) reprend les obligations :

• Intérêts à payer chaque mois
• Échéance à respecter (renouvellement, refinancement)
• Cession de l'hypothèque au cessionnaire possible en cas de vente

Les taxes du logement

À la charge de la succession jusqu'au transfert final :

• Taxe foncière municipale (annuelle)
• Taxe scolaire (annuelle)
• Taxe d'eau (souvent incluse dans la taxe foncière)

Le cas de la copropriété

Si votre proche possédait un condo en copropriété divise :

• Le syndicat des copropriétaires doit être informé du décès
• Les frais de copropriété mensuels restent dus par la succession
• Le droit de vote en assemblée passe aux héritiers (avec un mandataire désigné si le bien est en indivision)

L'assurance habitation

L'assurance habitation n'est pas légalement obligatoire au Québec, mais elle est vivement recommandée et souvent exigée par le locateur ou le créancier hypothécaire. Ne la laissez pas tomber pendant la liquidation : un logement vide reste un risque.

Au décès :

• Notifier l'assureur avec l'acte de décès
• Maintenir le contrat au nom de la succession
• Transférer au nom du conjoint survivant ou du nouvel acquéreur
• Résilier une fois le logement libéré, avec remboursement au prorata

Le logement social (HLM)

Pour un logement géré par l'Office municipal d'habitation (OMH) :

• Conditions de revenus strictes pour rester admissible
• Le conjoint survivant ou un enfant à charge peut parfois rester (selon les conditions)
• Prévenir rapidement l'OMH locale

Patrimoine familial et conjoint survivant

Un point qui change tout au Québec : le patrimoine familial (résidences, meubles meublants, véhicules, REER) entre époux mariés ou unis civilement est partagé à parts égales à la dissolution du mariage, y compris au décès.

Le conjoint de fait n'a pas accès au patrimoine familial. Pour lui transmettre des biens, il faut un testament explicite. Voir notre guide patrimoine familial conjoint survivant.

Quelques gestes à poser tôt

• État des lieux photographique dès le décès si le logement est inoccupé
• Maintenir l'assurance habitation pendant toute la liquidation
• Conserver baux, contrats d'hypothèque, polices et factures de charges
• Prévenir rapidement le locateur ou le syndicat de copropriétaires
• Inventorier les biens mobiliers pour la succession

Questions fréquentes

Quel délai pour le logement après un décès au Québec

L'avis de décès au Directeur de l'état civil se fait dans les meilleurs délais, souvent par le salon funéraire. À partir de là, l'information est transmise automatiquement à plusieurs ministères, dont la RAMQ, qui annule la carte d'assurance maladie et l'inscription au régime public d'assurance médicaments.

Faut-il rendre la carte d'assurance maladie du Québec

Détruisez la carte d'assurance maladie en toute sécurité. La RAMQ annule automatiquement celle du défunt dès qu'elle reçoit l'avis de décès, vous n'avez rien à renvoyer.

Quels documents conserver après le décès

Pour le liquidateur, comptez au minimum 6 ans (la durée de prescription fiscale ARC et Revenu Québec). Gardez les polices, les déclarations de revenus, les comptes, les factures funéraires et les contrats, tout ce qui peut servir aux déclarations finales et au certificat de décharge.

Qui peut récupérer un remboursement après le décès au Québec

Le liquidateur de succession, ou la succession au prorata des parts héritières. Présentez l'acte de décès, le testament ou la déclaration d'hérédité, et la preuve de votre qualité de liquidateur.

Voir aussi quebec.ca/deces.

Pour aller plus loin

• Patrimoine familial au Québec : partage au décès du conjoint
• Liquidateur de succession au Québec : rôle, désignation, responsabilités
• Accepter ou renoncer à une succession au Québec : 3 options
• Que faire après le décès d'un proche au Québec : par où commencer ?
• Notaire et liquidateur de succession au Québec après un décès
• Vendre la maison du défunt au Québec : délais et procédure
• Bail de location du défunt vivant seul au Québec : CcQ 1938-1939