Bail de location du défunt vivant seul au Québec : CcQ 1938-1939

Ce sujet fait partie de notre Guide complet de la succession au Québec 2026, qui couvre les étapes après un décès : démarches, organismes, délais, fiscalité.

Vous venez de perdre un proche qui vivait seul dans son logement, et déjà une question pratique s'impose : qu'est-ce qui se passe avec son bail. Je vous rassure tout de suite sur un point qui surprend beaucoup de gens. Au Québec, le bail ne s'arrête pas tout seul au décès. Tant que personne n'agit, le loyer continue de courir. Ce n'est pas une fatalité, il y a une marche à suivre claire, et vous avez du temps devant vous. Le Code civil du Québec (le CcQ, le grand recueil des règles de droit privé) encadre tout ça dans ses articles 1938 et 1939. Je vous explique posément comment ça fonctionne.

Au Québec, le bail ne s'arrête pas au décès

C'est le point de départ, et il faut le savoir pour ne pas se faire surprendre. D'après droitimmobilier.ca, décès locataire bail :

"Le décès du locataire ne met pas fin au bail automatiquement" (Article 1884 CcQ).

Concrètement, ça veut dire que :

• Le bail continue en théorie après le décès
• Les obligations qui vont avec (loyer, charges, entretien) continuent elles aussi
• C'est au liquidateur (la personne qui règle la succession) ou à un héritier d'agir pour mettre fin au bail

Rien ne se fait sans qu'on bouge. Mais bouger est simple, et c'est tout l'objet de cette page.

Article 1938 CcQ : résilier quand le défunt vivait seul

Voici l'article qui vous concerne directement si votre proche habitait seul. L'article 1938 CcQ dit :

Si le locataire vivait seul dans le logement, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant au locateur, dans les six mois du décès, un avis de deux mois.

Les conditions à réunir

1. Le défunt vivait seul dans le logement (personne d'autre n'y habitait)
2. C'est le liquidateur, ou un héritier s'il n'y a pas de liquidateur, qui s'en charge
3. L'avis part dans les 6 mois du décès
4. Le préavis est de 2 mois

Quand la résiliation prend effet

• Vous envoyez l'avis au propriétaire (par courrier recommandé)
• 2 mois plus tard, le bail est résilié
• Le loyer reste dû jusqu'à la fin de ces 2 mois

Un exemple pour fixer les idées

• Décès : 1er avril 2027
• Avis envoyé : 15 mai 2027 (bien dans les 6 mois)
• Résiliation effective : 15 juillet 2027

Raccourcir le préavis, c'est possible

Le texte le prévoit lui-même :

"La résiliation prend effet avant l'expiration de la période de deux mois si le liquidateur ou l'héritier et le locateur s'entendent ou lorsque le logement est reloué par le locateur durant cette même période."

Autrement dit, deux portes de sortie plus rapides :

• Un accord à l'amiable avec le propriétaire, par exemple pour passer à 1 mois
• Le propriétaire reloue vite le logement, et la résiliation s'accélère d'elle-même

Article 1939 CcQ : rester quand on vivait avec le défunt

Si quelqu'un partageait le logement avec le défunt au moment du décès, c'est l'article 1939 CcQ qui s'applique, et il protège cette personne :

"La personne qui vivait avec le locataire au moment du décès a le droit de maintenir occupation et devient locataire si elle continue à occuper le logement."

Ce qu'il faut pour en bénéficier

• Avoir réellement vécu dans le logement au moment du décès
• Continuer à l'occuper après
• Prévenir le propriétaire dans les 2 mois suivant le décès

Pas besoin d'être de la famille

C'est une particularité du Québec qui mérite d'être dite clairement. Pas besoin d'un lien de parenté ni d'être marié. Un simple cohabitant peut profiter de ce droit, ce qui n'est pas le cas partout.

Comment prévenir le propriétaire

• Une lettre recommandée, envoyée dans les 2 mois après le décès
• Vous y dites que vous voulez continuer le bail comme nouveau locataire
• Vous joignez l'acte de décès et des preuves que vous viviez là (factures, attestations)

Les démarches concrètes, étape par étape

1. Prévenir le propriétaire du décès

Un appel d'abord, puis un courrier recommandé. Joignez l'acte de décès, et précisez si le défunt vivait seul, c'est cette information qui détermine la suite.

2. Décider s'il faut résilier

• Si le défunt vivait seul, la résiliation est en général la bonne voie
• Si quelqu'un cohabitait, on regarde plutôt du côté du maintien dans les lieux (article 1939)

3. Préparer votre preuve de liquidateur

• Vous êtes désigné par le testament ou par décision des héritiers
• Un avis de désignation au RDPRM s'il y a des biens immobiliers à liquider
• Gardez sous la main de quoi prouver que vous avez bien l'autorité pour résilier

4. Envoyer le préavis de résiliation

Forme : une lettre recommandée, signée par le liquidateur. À y mettre :

• Qui était le locataire décédé
• La date du décès
• Votre volonté de résilier le bail (article 1938 CcQ)
• La date d'effet, soit 2 mois après réception
• En pièces jointes : l'acte de décès et votre preuve d'autorité de liquidateur

Il existe un formulaire officiel pour ça : TAL.gouv.qc.ca, Avis en cas de décès du locataire.

5. Faire l'état des lieux et vider le logement

• Faites l'inventaire des biens du défunt
• Comparez avec l'état initial s'il existe un état des lieux d'entrée
• Videz le logement avant la fin du préavis
• Rendez les clés

6. Le dépôt de garantie

Bonne nouvelle, il n'y a en principe rien à récupérer. Au Québec, le dépôt de garantie est interdit par la loi (sauf pour des services rattachés à la personne du locataire). Pas de caution comme en France, en Belgique ou en Suisse. Vous n'avez donc en général aucune somme à réclamer.

La part des services rattachés à la personne

Le CcQ précise un point qui peut vous éviter une mauvaise surprise sur la facture :

"La personne qui vivait avec le locataire au moment du décès, le liquidateur de sa succession ou l'héritier n'est tenu, le cas échéant, qu'au paiement de la portion du loyer correspondant au coût des services attachés à la personne du locataire pour les services qui ont été effectivement fournis."

En clair, on ne vous facture que ce qui a vraiment servi :

• Une buanderie commune : comptée jusqu'à la résiliation
• Un stationnement : compté tant qu'il est utilisé
• Les services personnalisés : seulement la part réellement consommée

Les situations un peu particulières

Bail signé après le 24 août 2011

La LQ 2011, chapitre 29 (loi modifiant le Code civil sur la résiliation du bail de logement) a renforcé les droits du liquidateur et clarifié les délais d'avis.

Logement social (HLM, OMHM)

La démarche passe par l'office municipal d'habitation (OMH). Un cohabitant peut bénéficier du maintien selon ses conditions de ressources, et le transfert n'est pas automatique comme dans le privé.

Bail commercial du défunt

Là, ce sont d'autres articles du CcQ (1851 et suivants). La résiliation dépend des clauses du bail, et comme il peut y avoir une entreprise à transmettre, l'avis d'un notaire est conseillé.

Bail récent, de moins de 6 mois

Même règle, l'article 1938 CcQ s'applique pareil : avis de 2 mois, dans les 6 mois du décès. Aucune pénalité particulière parce que le bail est récent.

Logement en coopérative d'habitation

D'après coopérativehabitation.coop, les règles sont particulières quand la coopérative est le bailleur. Le décès d'un membre coopérateur suppose des démarches propres, et les parts coopératives peuvent être rachetées par la coopérative.

En un coup d'oeil, le Québec face à la France, la Belgique et la Suisse

Si ça coince avec le propriétaire

Le Tribunal administratif du logement (TAL)

C'est l'instance qui tranche les litiges entre locataires et propriétaires au Québec.

• Site : tal.gouv.qc.ca
• Comment ça marche : vous déposez une demande, il y a une audience, puis une décision qui s'impose aux deux parties

On y va surtout quand le propriétaire refuse la résiliation faite par le liquidateur, qu'il y a un désaccord sur des arriérés de loyer, ou un litige sur l'état des lieux.

Se faire aider

Un notaire ou un avocat en droit immobilier peut prendre en main les démarches pour le liquidateur, à un coût qui dépend de la complexité du dossier. Et ce que vous connaissiez peut-être sous le nom de Régie du logement, c'est aujourd'hui le TAL, qui offre gratuitement de l'information et de la médiation.

Questions fréquentes

Mon père vivait seul à Montréal et il est décédé. Combien de loyer vais-je devoir payer ?

2 mois de préavis au maximum (article 1938 CcQ), à condition d'envoyer l'avis dans les 6 mois du décès. Et vous pouvez toujours négocier à l'amiable avec le propriétaire pour réduire ce délai si le logement peut se relouer plus tôt.

Si je n'envoie pas l'avis dans les 6 mois, qu'est-ce qui se passe ?

Le bail continue jusqu'à son échéance ou jusqu'à une résiliation normale (avec le préavis classique de 3 mois). Concrètement, vous ou la succession continuez de payer le loyer jusqu'au terme prévu au contrat.

J'habitais avec ma mère décédée à Québec. Est-ce que je peux rester ?

Oui. Vous avez le droit de rester (article 1939 CcQ) et vous devenez locataire si vous prévenez le propriétaire dans les 2 mois suivant le décès. Aucune condition de parenté ni de mariage n'est exigée au Québec.

Y a-t-il une caution à récupérer au Québec ?

Non, en général. Le dépôt de garantie est interdit au Québec, sauf pour certains services rattachés à la personne du locataire. Seuls les services réellement fournis peuvent vous être facturés.

En résumé

1. CcQ 1884 : au Québec, le bail ne s'arrête pas tout seul au décès
2. CcQ 1938 : le liquidateur peut résilier avec un avis de 2 mois, à donner dans les 6 mois du décès
3. CcQ 1939 : un cohabitant peut rester en prévenant le propriétaire dans les 2 mois
4. Pas de caution au Québec (hors services rattachés à la personne)
5. Tribunal administratif du logement (TAL) : votre recours en cas de désaccord
6. Coût minimum pour la succession : 2 mois de loyer si vous agissez vite

Voir aussi : Logement et bail du défunt au Québec, guide complet sur le logement au QC.

Pour aller plus loin

• Logement d'un proche décédé au Québec : que faire du bail
• Liquidateur de succession au Québec : rôle, désignation, responsabilités
• Que faire après le décès d'un proche au Québec : par où commencer ?
• Organiser les funérailles au Québec : coût, inhumation, crémation, démarches
• Déclarer la succession aux impôts au Québec après un décès